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Auslandsimmobilien – schöne Aussicht ohne Reue

Finca in Spanien, Ferienhaus in Holland, Schloss in Österreich: Immobilien­eigentum im Ausland hat durchaus seinen Charme. Wer sich diesen Traum erfüllt, sollte aber möglichst mit dem Erwerb wasserdichte erb- und steuerrechtliche Regelungen treffen.

Text: Eva-Maria Neuthinger


Blick in den Park, direkt am Meer, mod­ernisiert­er Alt­bau, guter Preis: Da musste Hein­er Schnei­der ein­fach zugreifen. Der Unternehmer aus dem Mün­ster­land, der natür­lich anders heißt, kaufte das Haus kurz entschlossen und ver­bringt jet­zt zwei Monate im Jahr mit der Fam­i­lie in seinem eige­nen kleinen Paradies in Spanien. Das Geld für die Investi­tion war da, und auf dem Kon­to brächte es momen­tan sowieso nur Zin­sen im Promille­bere­ich. Über die rechtlichen und steuer­lichen Modal­itäten beim Erwerb informierte Schnei­der sich, damit alles seine Richtigkeit hat. Mit weit­eren Details wollte er sich nicht abgeben, schließlich ist eine Immo­bilie doch eine Immo­bilie, ob hierzu­lande oder im EU-Aus­land – dachte er zumin­d­est.

Der Fir­menchef ist keine Aus­nahme. Eine Mil­lion Bun­des­bürg­er hat eine Immo­bilie im Aus­land, doch kaum ein­er ken­nt den für ihn gel­tenden regionalen und inter­na­tionalen Recht­srah­men. Prob­lema­tisch ist das im Erb- und Schenkungs­fall. Oft stellt sich die Frage, welch­es Recht und – noch wichtiger – Steuer­recht anzuwen­den ist.

An Erbrechtsplanung denken

„Eigen­tümer bewe­gen sich auf ver­mintem Gelände“, meint Hans Rudolf Ham­mann, Mit­glied des Geschäfts­führen­den Auss­chuss­es der Arbeits­ge­mein­schaft Erbrecht des Deutschen Anwaltvere­ins. „Die Zusam­men­hänge sind in aller Regel so kom­plex, dass unbe­d­ingt Experten aus den jew­eili­gen Län­dern eingeschal­tet wer­den soll­ten.“ Statt ein The­ma durch die deutsche Brille zu sehen, müssen Lan­des­ge­set­ze beachtet wer­den. Existiert etwa hierzu­lande ein gemein­schaftlich­es Tes­ta­ment, muss es ander­swo nicht anerkan­nt wer­den. Sorgfältige Erbrecht­s­pla­nung ist bei Immo­bilien im Aus­land deshalb das A und O, um spätere Prob­leme zu ver­mei­den.

Laut EU-Erbrechtsverord­nung gel­ten die Regeln des Staates, in dem der Ver­stor­bene den let­zten gewöhn­lichen Aufen­thalt­sort hat­te, aber das ist schwammig. „Es gibt einen Kri­te­rienkat­a­log, nach dem dieser zu bes­tim­men ist“, sagt Ham­mann. „Er ist aber nicht lück­en­los.“ So kann der Wohn­sitz ein Indiz sein, muss es aber nicht. Der gewöhn­liche Aufen­thalt­sort liegt dort, wo der Ver­stor­bene seinen Lebens­mit­telpunkt hat­te, Kon­ten führte, Fre­unde und Fam­i­lie leben. Dies prüfen die Behör­den. Auf der sicheren Seite sind nur Immo­bilieneigen­tümer, die im Tes­ta­ment fes­tle­gen, welch­es Recht gel­ten soll. Im Fach­jar­gon heißt das „Rechtswahl“. Der let­zte Wille kann den Pas­sus „Ich wäh­le deutsches Recht“ enthal­ten. Bess­er wäre, die Aus­sage mith­il­fe erfahren­er Experten wasserdicht zu machen. „Wir empfehlen, nicht davon auszuge­hen, im Allein­gang seinen Nach­lass rechtlich und steuer­lich regeln zu kön­nen“, warnt Ham­mann. „Die Gefahren lauern unter der Ober­fläche.“

Keine Behördengänge vergessen

Wie gravierend Nach­läs­sigkeit­en bei der Regelung des Aus­land­serbes sein kön­nen, zeigt fol­gen­der Fall: Ein kinder­los­es Ehep­aar wollte Fre­un­den eine Immo­bilie in Spanien hin­ter­lassen. So stand es im Tes­ta­ment. Erst starb die Frau. Ihr Mann ver­gaß, ihren Anteil im spanis­chen Grund­buch auf sich umschreiben zu lassen. Als er starb, braucht­en die Fre­unde für die Ver­mö­gen­süber­tra­gung viele Doku­mente und Nach­weise. Es begann damit, dass das Tes­ta­ment über­set­zt und die Echtheit mit ein­er Apos­tille bestätigt wer­den musste, ein­er Beglaubi­gung im inter­na­tionalen Urkun­den­verkehr. „Diese wird regelmäßig von aus­ländis­chen Behör­den ange­fordert, was Ver­wal­tungsaufwand und damit zusät­zliche Kosten bedeutet“, so Ham­mann. Benötigt wur­den zudem eine inter­na­tionale Ster­beurkunde, der Kaufver­trag sowie diverse Bank- und Steuerbescheini­gun­gen. „Der Ver­stor­bene hätte den Erben einen großen Gefall­en damit getan, nach dem Tod sein­er Frau im Grund­buch in Spanien sein Alleineigen­tum direkt ein­tra­gen zu lassen“, sagt Ham­mann. „Das wäre mit weniger Aufwand ver­bun­den gewe­sen, schon weil es für seine Erben ungle­ich schwieriger war, die notwendi­gen Unter­la­gen wie den Kaufver­trag beizubrin­gen.“

Wichtig ist auch, die steuer­lichen Fol­gen des Immo­bilienkaufs im Aus­land zu beacht­en. „In vie­len Staat­en unter­liegen Immo­bilien der Erb­schaft­s­teuerpflicht des Lan­des, in dem sie sich befind­en“, warnt Volk­er Kaiser, Vizepräsi­dent der Bun­dess­teuer­ber­aterkam­mer. „Deshalb wer­den Aus­land­sim­mo­bilien im Aus­land auch entsprechend berück­sichtigt.“ Gle­ichzeit­ig greift der deutsche Fiskus zu, wenn sich der Ver­stor­bene oder der Erbe gewöhn­lich in Deutsch­land aufhielt oder aufhält. „Daher kommt es nicht sel­ten dazu, dass sowohl Deutsch­land als auch der Bele­gen­heitsstaat der Immo­bilie die Erb­schaft­s­teuer für ein und dieselbe Immo­bilie ein­fordern.“ Nur mit Däne­mark, Frankre­ich, Griechen­land, Schwe­den, der Schweiz und den USA beste­hen Dop­pelbesteuerungsabkom­men. Ander­swo dro­hen hohe Steuerzahlun­gen.

Ingo Kleut­gens, Vizepräsi­dent der Steuer­ber­aterkam­mer Hes­sen, betont: „Aus steuer­lich­er Sicht gilt es, bere­its beim Erwerb ein­er Immo­bilie etwaige Kon­se­quen­zen des Erb­falls unter Betra­ch­tung steuer­lich­er Regelun­gen poten­zieller Bele­gen­heitsstaat­en der Immo­bilie – auch im Zusam­men­hang mit Dop­pelbesteuerungsabkom­men auf dem Gebi­et der Nachlass‑, Erb­schaft- und Schenkung­s­teuern – zu über­prüfen und ein­er ver­gle­ichen­den Beurteilung zu unterzuziehen.“ Dazu zählt die Frage nach Frei­be­trä­gen, Vorteilen von Dop­pelbesteuerungsabkom­men oder spez­i­fis­chen Vor­bere­itun­gen, die, um die Steuer­be­las­tung zu min­dern, auf die Gegeben­heit­en des Lan­des zugeschnit­ten sein müssen, in dem sich die Immo­bilie befind­et.

Doppelbesteuerung vermeiden

Wer sich nicht berat­en lässt, riskiert absurde Kon­stel­la­tio­nen. Was etwa passiert, falls der Ferien­haus-Eigen­tümer als Rent­ner die Zelte in Deutsch­land abbricht, um den Lebens­abend in Andalusien zu ver­brin­gen? Bleiben die Erben in Deutsch­land, unter­liegt das Ver­mö­gen, das sie erhal­ten, der deutschen wie der spanis­chen Erb­schaft­s­teuer. Unternehmer Schnei­der sollte also mit dem Steuer­ber­ater klären, wie sich die Erb­schaft­s­teuer­last für seine Erben min­imieren lässt, falls er sich wie geplant im wohlver­di­en­ten Ruh­e­s­tand endgültig nach Spanien abset­zt – son­st akzep­tiert er durch Untätigkeit, dass hohe und eventuell dop­pelte Steuer­forderun­gen entste­hen.

Steuerfallen

Bei Erb­schaft und Schenkung immer Steuer­ber­ater und Anwalt ein­schal­ten

Das deutsche Steuer­recht macht keinen großen Unter­schied zwis­chen Erben und Schenken. Im Aus­land kann das ganz anders ausse­hen, hier sind je nach Region möglicher­weise über­raschende Details mit dem Steuer­ber­ater zu klären, wie das Beispiel Spanien zeigt:

WERTZUWACHSSTEUER: Will der Unternehmer seinem Nach­wuchs frühzeit­ig eine Immo­bilie über­tra­gen, kommt die soge­nan­nte Wertzuwachss­teuer ins Spiel. Die spanis­chen Kom­munen wollen qua­si an der „stillen Reserve“ von Haus oder Woh­nung teil­haben. Die Abgabe wird bei Verkauf, Ver­schenken und Vererben fäl­lig.

EINKOMMENSTEUER: Der Eigen­tümer zahlt zusät­zlich Einkom­men­steuer, falls er das Haus vererbt oder ver­schenkt. In Deutsch­land gibt es das nicht. Hier kann nur Speku­la­tion­ss­teuer anfall­en.

BERECHNUNG: Wie viel der spanis­che Staat am Ende kassiert, hängt von der Region ab. Weil es kein Dop­pelbesteuerungsabkom­men zwis­chen Deutsch­land und Spanien gibt, kann es zu ein­er Steuer­be­las­tung in bei­den Län­dern kom­men.


Bei Fra­gen sprechen Sie uns gerne an.


Quelle: TRIALOG, Das Unternehmer­magazin Ihrer Berater und der DATEV, Her­aus­ge­ber: DATEV eG, Nürn­berg, Aus­gabe 04/2016

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